WG-Zimmer, Zwischenmiete oder die ganze Wohnung: Mit diesem Untermietvertrag regelst du Mietzeit, Miete, Kaution und die Zustimmung des Vermieters – direkt im Browser ausgefüllt und digital unterschrieben. Kostenlos, ohne Anmeldung.
Ein Untermietvertrag ist ein Mietvertrag zwischen Hauptmieter und Untermieter. Der Hauptmieter braucht die Erlaubnis des Vermieters (§ 540 BGB); für die Untervermietung eines Teils der Wohnung besteht bei berechtigtem Interesse ein Anspruch auf die Erlaubnis (§ 553 BGB).
Kein Ausdrucken, kein Einscannen, kein „Ich mach das später“.
Alle wichtigen Punkte sind schon vorbereitet – du füllst nur noch aus.
Untervermietung ist in Deutschland klar geregelt: Ohne Erlaubnis des Vermieters riskierst du eine Abmahnung bis hin zur Kündigung. Mit Erlaubnis und schriftlichem Untermietvertrag sind beide Seiten abgesichert.
Öffne die Vorlage und fang einfach an – in ein paar Minuten hältst du das fertige, unterschriebene PDF in der Hand.
Jetzt kostenlos ausfüllenErlaubnis, Kaution und Airbnb sind oben schon beantwortet. Hier kommen die Fragen, die danach auftauchen – beim Ausfüllen, beim Einzug und wenn das Untermietverhältnis wieder enden soll.
Für den Untermieter gilt bei einem unbefristeten Vertrag die gesetzliche Frist von drei Monaten (§ 573c Abs. 1 BGB). Für dich als Hauptmieter hängt es davon ab, was du untervermietest: Wohnst du selbst in der Wohnung und hast ein Zimmer unmöbliert überlassen, kannst du ohne berechtigtes Interesse kündigen, die Frist verlängert sich dafür um drei Monate (§ 573a Abs. 2 BGB).
Am einfachsten ist die Lage beim möblierten Zimmer in deiner selbst bewohnten Wohnung: Hier greift der Kündigungsschutz weitgehend nicht (§ 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB), gekündigt werden kann spätestens am 15. eines Monats zum Ablauf desselben Monats (§ 573c Abs. 3 BGB). Kreuze das Möbliert-Feld der Vorlage also nicht nur der Vollständigkeit halber an – es entscheidet mit darüber, wie schnell beide Seiten wieder auseinanderkommen.
Ja. Wer eine Wohnung bezieht, muss sich innerhalb von zwei Wochen beim Einwohnermeldeamt anmelden (§ 17 Bundesmeldegesetz). Dafür braucht dein Untermieter eine Wohnungsgeberbestätigung – und Wohnungsgeber bist bei der Untervermietung du als Hauptmieter, nicht der Eigentümer. Du musst die Bestätigung innerhalb von zwei Wochen nach dem Einzug ausstellen (§ 19 BMG) und darin auch den Namen des Eigentümers nennen. Der Untermietvertrag allein reicht dem Amt nicht.
Einnahmen aus Untervermietung sind Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Bei vorübergehender Untervermietung eines Teils deiner selbst genutzten Wohnung verzichtet das Finanzamt auf die Besteuerung, wenn die Einnahmen unter 520 Euro im Jahr bleiben (R 21.2 EStR). Achtung: Das ist eine Freigrenze, kein Freibetrag – schon ein Euro darüber, und die gesamten Einnahmen gehören in die Steuererklärung. Dort darfst du im Gegenzug die anteilige Miete und Nebenkosten als Werbungskosten abziehen, sodass bei kostendeckender Untermiete oft gar kein Gewinn zu versteuern bleibt.
Der Untermietvertrag endet dann nicht automatisch – aber dein Untermieter hat gegenüber dem Eigentümer kein Recht zum Bleiben. Der Vermieter kann die Wohnung nach dem Ende des Hauptmietvertrags direkt vom Untermieter herausverlangen (§ 546 Abs. 2 BGB). Du sitzt dann zwischen den Stühlen: dem Eigentümer schuldest du die geräumte Wohnung, dem Untermieter die Gebrauchsüberlassung. Kündige das Untermietverhältnis deshalb rechtzeitig mit, sobald dein eigener Auszug feststeht, und halte im Feld „Sonstige Vereinbarungen" fest, dass die Untermiete an den Bestand deines Hauptmietvertrags gekoppelt ist.
Grundsätzlich ist die Höhe der Untermiete Verhandlungssache. Zwei Grenzen solltest du kennen: Dein Vermieter kann seine Erlaubnis von einem angemessenen Untermietzuschlag abhängig machen, wenn ihm die Überlassung sonst nicht zuzumuten ist (§ 553 Abs. 2 BGB). Und in Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt wird zunehmend vertreten, dass die Mietpreisbremse auch im Untermietverhältnis gilt – ein deutlicher Aufschlag auf die anteilige Hauptmiete ist dort riskant. Wer möbliert vermietet, kann einen maßvollen Möblierungszuschlag ansetzen; dokumentiere dann in der Vorlage, welche Möbel überlassen werden.
Die meisten Streitigkeiten bei der Untermiete entstehen nicht aus bösem Willen, sondern aus lückenhaft ausgefüllten Verträgen. Darauf solltest du bei den Feldern der Vorlage achten:
Aus „ein Zimmer der Wohnung" wird schnell Streit, wer den Balkon, den Keller oder das zweite Bad nutzen darf. Trage das überlassene Zimmer konkret ein (Lage, ungefähre Größe) und liste die mitbenutzten Räume einzeln auf – die Vorlage hat dafür eigene Felder. Was nicht drinsteht, ist nicht vereinbart.
Das Bestätigungsfeld zur Vermieter-Erlaubnis ersetzt nicht die Erlaubnis selbst. Lass dir die Zustimmung schriftlich geben (eine E-Mail genügt) und bewahre sie zusammen mit dem Vertrag auf. Im Streitfall musst du beweisen können, dass die Untervermietung genehmigt war – sonst drohen Abmahnung und Kündigung deines Hauptmietvertrags.
Trage Kaltmiete und Nebenkosten getrennt ein. Bei der Untermiete ist eine Nebenkostenpauschale meist die beste Wahl: Sie erspart dir die jährliche Abrechnung, die du sonst gegenüber deinem Untermieter erstellen müsstest. Rechne die Pauschale realistisch aus deiner eigenen Nebenkostenabrechnung hoch, anteilig nach Fläche oder Personen.
Ein Zeitmietvertrag über Wohnraum ist nur wirksam befristet, wenn im Vertrag ein gesetzlicher Befristungsgrund steht – etwa dein eigener Rückkehrbedarf (§ 575 BGB). Fehlt der Grund, gilt der Vertrag als unbefristet, mitsamt Kündigungsschutz. Nutze das Befristungsfeld der Vorlage also nur mit Begründung im Feld „Sonstige Vereinbarungen" – oder vereinbare stattdessen einen beidseitigen Kündigungsverzicht für die ersten Monate.
Auch als Hauptmieter musst du die Kaution deines Untermieters getrennt von deinem eigenen Vermögen anlegen (§ 551 Abs. 3 BGB), und dein Untermieter darf sie in drei Monatsraten zahlen (§ 551 Abs. 2 BGB). Quittiere den Erhalt und halte im Vertrag fest, wie die Kaution angelegt wird – das schützt dich auch selbst, falls dein Untermieter später Ansprüche stellt.
Halte den Zustand des Zimmers und der Möbel beim Einzug schriftlich fest, mit Zählerständen und Fotos – sonst lässt sich beim Auszug nicht mehr klären, welche Schäden neu sind. Ein passendes Übergabeprotokoll findest du bei den Vorlagen oben auf dieser Seite verlinkt.