Wohnung vermieten? Mit diesem Standard-Mietvertrag regelst du Miete, Nebenkosten, Kaution und Mietzeit sauber und nachvollziehbar. Direkt im Browser ausfüllen, von beiden Seiten digital unterschreiben, als PDF herunterladen – kostenlos und ohne Anmeldung.
Ein Wohnraummietvertrag ist formfrei gültig – wird er aber für länger als ein Jahr geschlossen, verlangt das Gesetz die Schriftform (§ 550 BGB); sonst gilt er als unbefristet.
Kein Ausdrucken, kein Einscannen, kein „Ich mach das später“.
Alle wichtigen Punkte sind schon vorbereitet – du füllst nur noch aus.
Das deutsche Wohnraummietrecht (§§ 535 ff. BGB) ist stark mieterschützend: Kautionsgrenze, Kündigungsschutz und Mietpreisbremse gelten unabhängig davon, was im Vertrag steht. Ein sauberer Mietvertrag regelt den Rest – von Nebenkosten bis Mietzeit.
Öffne die Vorlage und fang einfach an – in ein paar Minuten hältst du das fertige, unterschriebene PDF in der Hand.
Jetzt kostenlos ausfüllenKaution, Betriebskosten-Grundsatz und Mietpreisbremse stehen oben. Hier geht es um die Entscheidungen, vor denen private Vermieter und Mieter beim Ausfüllen konkret stehen – und um die Fristen, die nach dem Einzug wichtig werden.
Der Mieter kann einen unbefristeten Mietvertrag immer mit drei Monaten Frist kündigen. Für den Vermieter verlängert sich die Frist mit der Wohndauer: drei Monate, nach fünf Jahren sechs, nach acht Jahren neun Monate (§ 573c Abs. 1 BGB). Zusätzlich braucht der Vermieter ein berechtigtes Interesse wie Eigenbedarf (§ 573 BGB) – „ich möchte neu vermieten" genügt nicht.
Eine Ausnahme gilt für das Zweifamilienhaus: Wohnst du selbst im Haus und vermietest die einzige weitere Wohnung, kannst du ohne berechtigtes Interesse kündigen; die Frist verlängert sich dann um drei Monate (§ 573a Abs. 1 BGB). Wer sich diese Möglichkeit offenhalten will, sollte im Vertrag festhalten, dass es sich um eine solche Konstellation handelt.
Alle Erwachsenen, die dauerhaft einziehen, gehören als Mieter in den Vertrag. Denn nur wer unterschrieben hat, haftet für die Miete – und zwar gesamtschuldnerisch, also jeder für den vollen Betrag. Steht nur ein Partner im Vertrag, kann der Vermieter vom anderen nichts verlangen; umgekehrt kann der eingetragene Mieter allein kündigen und der andere müsste ausziehen. Vor der Unterschrift darf der Vermieter eine Selbstauskunft und Einkommensnachweise verlangen; unzulässig sind Fragen ohne Bezug zum Mietverhältnis, etwa nach Schwangerschaft oder Parteizugehörigkeit.
Bei einer Vorauszahlung rechnest du als Vermieter jährlich ab – und zwar spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums, sonst sind Nachforderungen verloren (§ 556 Abs. 3 BGB). Umlegen darfst du nur die Kostenarten der Betriebskostenverordnung, und nur wenn der Vertrag die Umlage vorsieht – dafür hat die Vorlage eigene Felder. Eine Pauschale erspart die Abrechnung, trägt aber das Risiko steigender Kosten: Erhöhen kannst du sie nur, wenn das vereinbart ist. Für private Vermieter mit einer einzelnen Wohnung ist die Vorauszahlung meist die sauberere Wahl.
Ohne besondere Vereinbarung bleibt nur die Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB): frühestens 15 Monate nach Einzug bzw. der letzten Erhöhung, mit Kappungsgrenze von 20 Prozent in drei Jahren – in vielen Städten 15 Prozent. Planbarer sind Staffelmiete (feste Erhöhungen zu festen Terminen, § 557a BGB) oder Indexmiete (Anpassung an den Verbraucherpreisindex, § 557b BGB). Beide müssen schon im Vertrag stehen – dafür eignet sich das Feld „Sonstige Vereinbarungen". Beides zugleich geht nicht.
Nicht pauschal. Ein generelles Verbot von Hunden und Katzen im Formularvertrag ist unwirksam (BGH, Urteil vom 20.03.2013, VIII ZR 168/12); Kleintiere wie Hamster oder Zierfische sind immer erlaubt. Wirksam ist eine Regelung, die Hund und Katze von der Zustimmung des Vermieters abhängig macht, über die im Einzelfall fair entschieden wird. Genau so ist das Tierhaltungs-Feld der Vorlage gedacht – trage die getroffene Absprache konkret ein („ein Hund erlaubt") statt nur anzukreuzen.
Die Wohnungsgeberbestätigung ausstellen: Der Mieter muss sich innerhalb von zwei Wochen beim Einwohnermeldeamt anmelden und braucht dafür deine schriftliche Bestätigung des Einzugs (§ 19 Bundesmeldegesetz). Der Mietvertrag selbst reicht dem Amt nicht. Stellst du die Bestätigung nicht oder zu spät aus, riskierst du ein Bußgeld.
Diese Punkte entscheiden Jahre später über Mietminderung, unwirksame Klauseln und verlorene Nachforderungen – beim Ausfüllen kosten sie nur wenige Minuten:
Ist die Wohnung mehr als zehn Prozent kleiner als im Vertrag angegeben, darf der Mieter die Miete im Verhältnis der Abweichung mindern – auf die Formulierung „circa" kommt es dabei nicht an. Für Mieterhöhungen zählt ohnehin die tatsächliche Fläche. Miss also nach (Wohnflächenverordnung: Balkone zählen in der Regel nur zu einem Viertel) oder übernimm die Fläche aus verlässlichen Unterlagen, bevor du das Wohnflächen-Feld ausfüllst.
Die Klausel, dass der Mieter Schönheitsreparaturen übernimmt, ist unwirksam, wenn die Wohnung unrenoviert übergeben wurde und der Mieter dafür keinen angemessenen Ausgleich bekommt (BGH, Urteil vom 18.03.2015, VIII ZR 185/14). Dann gilt die gesetzliche Regel: Renovieren ist Vermietersache. Fülle das Zustands-Feld der Vorlage deshalb ehrlich aus – „renoviert übergeben" muss stimmen und lässt sich mit Fotos im Übergabeprotokoll belegen.
Eine Kleinreparaturklausel ist nur wirksam, wenn sie eine Obergrenze je Reparatur (üblich sind heute rund 100 bis 120 Euro) und eine Jahresobergrenze nennt und sich auf Teile beschränkt, die der Mieter häufig direkt benutzt – Wasserhähne, Lichtschalter, Türgriffe. Fehlt eine der Grenzen, zahlt der Vermieter alles. Trage im Kleinreparaturen-Feld daher konkrete Beträge ein statt „übliche Kleinreparaturen".
Die Kaution muss getrennt vom eigenen Vermögen angelegt werden, insolvenzsicher und verzinst (§ 551 Abs. 3 BGB) – ein eigenes Mietkautionskonto ist der einfachste Weg. Quittiere den Erhalt und gib die Anlageform an. Vermischst du die Kaution mit deinem Privatkonto, machst du dich im Ernstfall schadensersatzpflichtig, und der Mieter kann die getrennte Anlage erzwingen.
Trage die genaue Zahl der übergebenen Schlüssel in das dafür vorgesehene Feld ein – fehlt beim Auszug einer, ist sonst nicht belegbar, wie viele es waren. Zählerstände für Strom, Gas und Wasser gehören ins Übergabeprotokoll (eine passende Vorlage ist oben verlinkt); ohne sie sind Abrechnungsstreitigkeiten im ersten Jahr programmiert.
„Die Einbauküche dürfen Sie mitbenutzen", „der Stellplatz gehört dazu" – was nicht im Vertrag steht, ist im Streitfall kaum durchsetzbar. Trage Zusagen zu Küche, Keller, Stellplatz oder Gartennutzung in die Ankreuzfelder bzw. das Feld „Sonstige Vereinbarungen" ein. Das gilt für beide Seiten: Auch der Vermieter kann sich später nicht auf mündliche Absprachen berufen.